Ernstig tekortschieten, toch geen ontbinding huurovereenkomst

In een procedure van advocaat Erwin Dingenouts heeft het Gerechtshof op op 9 mei 2017 een interessante uitspraak gedaan of Airbnb-verhuur, waar geen toestemming voor is gegeven, (direct) kan leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst.

De woningcorporatie (Woonstad) vorderde deze ontbinding, en de ontruiming van het gehuurde, wegens onderverhuur door de huurder van een sociale huurwoning via het commerciële platform Airbnb. Het Hof heeft vastgesteld dat er minimaal 42 verhuringen hebben plaatsgevonden. Dat leverde een tekortkoming aan de zijde van de huurder op. Maar het Hof benoemt een aantal relevante omstandigheden (onder nr. 26 van het arrest) die in het voordeel van de huurder moeten worden betrokken:

• er was geen sprake was van overlast;
• de woning is niet onttrokken aan de sociale woningvoorraad en de woning haar woonfunctie heeft behouden;
• Woonstad de woning na ontruiming aan de voorraad sociale woningen zal onttrekken, terwijl de huurder weer in aanmerking zou komen voor een sociale woning;
• de huurder al 22 jaar als goed huurder deze woning had bewoond;
• het behoud van de woning wegens psychische problematiek van de huurder onontbeerlijk is; en
• de huurder direct met Airbnb verhuur is gestopt na ontvangst van de brief daarover van Woonstad, en heeft toegezegd nooit meer tot dergelijke verhuur te zullen overgaan.

De conclusie is dan ook dat de ongeoorloofde airnb-verhuur in beginsel zal kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar ook dat de rechter maatwerk verlangt, en (onder andere) deze bijzondere omstandigheden tot behoud van de huurovereenkomst kunnen leiden.

In eerste instantie had de kantonrechter Rotterdam met een iets andere andere motivering de ontbinding en ontruiming ook afgewezen.